(Xây đắp) – Rủi ro lớn nhất được phổ thông chuyên gia cảnh báo đó là hiện tượng lệch pha cung cầu, nhân tố đó sẽ tác động không bé dại đến hoạt động mua bán.
“Đương nhiên về tương lai vẫn chưa thể có “bong bóng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) phản hồi.
Theo đánh giá, hiện thị trường bất động sản đang bị lệch pha cung cầu. Ảnh: Mạnh Cường.
Chế độ tạo hoạt động mua bán
Theo HoREA bình chọn, thời gian những năm 2010, thị trường đã rơi tham gia trạng thái "bong bóng" lần thứ nhị nhưng chừng mực và quy mô tác động thấp hơn so với đỉnh "bong bóng" năm 2007. Cho nên, hình thành 02 vấn nạn lớn là hàng tồn kho và nợ xấu trong thị trường BĐS, nợ đọng xây dựng cơ bản lên đến hơn 90.000 tỷ đồng. Về mặt xã hội, nhiều người thu nhập thấp không có cơ hội và nhân tố kiện kiến lập nhà ở.
Cho tới khi Chính phủ ban hành Quyết nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 đưa ra các chế độ hỗ trợ sản xuất và hoạt động mua bán, trong đó có gói tín dụng khuyến mãi 30.000 tỷ đồng, dành 70% cung cấp cho người mua nhà ở phố hội, nhà ở thương nghiệp có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn và dành 30% cung cấp cho các công trình nhà ở xã hội.
Ảnh hưởng lớn nhất của chính sách này là đã góp phần khắc phục hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị có nhà ở, và đã góp phần giúp thị trường BĐS phục hồi và phát triển quay về kể trong khoảng cuối năm 2013 cho đến nay.
Sau 03 năm thực hiện, đến hết bốn tuần 11/2016, cả nước đã có 56.000 người tạo lập được nhà ở và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng. Riêng tại TP.HCM, đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền được vay trên 7.000 tỷ đồng, trong đó, có 10.308 cá nhân vay gần 5.600 tỷ đồng và 8 nhà đầu tư dự án nhà đất phố hội mượn trên 1.400 tỷ đồng.
Đa dạng cảnh báo
Trước đó, Bộ Xây đắp đã phát đi cảnh báo và cũng khuyến nghị các công ty đầu tư và buôn bán bất động sản cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu cơ vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp.
Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36 chỉ sau 1 năm triển khai, để thay thế bằng Thông tư 06 nâng hệ rủi ro trong buôn bán BĐS từ 150% lên mức 200%, và đặt ra lộ trình hạn dè bỉu nguồn hỗ trợ vào hoạt động mua bán bất động sản trong 2 năm (Năm 2016 giữ nguyên tỷ trọng sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho mượn trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%).
Cũng nhằm “hãm lại độ hot” của thị trường, mới đây, Bộ Nguồn vốn cũng đưa ra ý tưởnrg từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây đắp Luật Thuế ứng dụng cho người sở hữu phổ thông nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường BĐS.
Tại buổi tọa đàm “Xu hướng dòng tiền và cơ hội đầu cơ bất động sản năm 2017” do chuyên trang Đầu cơ BĐS CafeLand tổ chức cách đây không lâu, các chuyên gia cũng đánh giá việc thị trường bất động sản sẽ duy trì được đà bình phục trong khoảng các năm trước, song cũng đã có những cảnh báo về lệch pha cung cầu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cảnh báo: “Chúng tôi đã cảnh báo trước về nguy cơ lệch pha cung cầu trên thị trường khi phân phúc cao cấp rộng rãi khi mà nhà đất vừa túi tiền lại thiếu hụt. Việc các Cơ quan lớn như Vingroup chuyển hướng làm nhà giá dưới 1 tỷ như họ vừa báo cáo là phương hướng tốt để tái thăng bằng thị trường, qua đó tránh nguy cơ không may cho ngành bất động sản”.
Bàn đến chuyện Chính phủ sẽ xong xuôi gói 30.000 tỷ đồng dành cho thị trường bất động sản, ông Châu tỏ ra nhớ tiếc nuối: “Việc kết thúc gói vay khuyến mại này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp thị trấn không dễ dàng tiếp cận nhà ở, và cũng ảnh hưởng đến phân khúc thị trường nhà đất vừa túi tiền”.
Tán thành với ý kiến của ông Châu về việc lệch pha cung cầu, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills vietnam cũng cho rằng thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời điểm gần đây, đa dạng đơn vị đã dồn vào một chỗ phát triển nhà giá thấp, chấp nhận lợi nhuận thấp nhưng bán được phổ quát sản phẩm. Việc người trẻ vietnam có khuynh hướng tách ra khỏi mái nhà, tự lập và sắm căn hộ sẽ dần chung.
Nắm bắt nhu cầu này, theo ông Khương, rộng rãi tổ chức đã đi đầu trong việc dồn vào một chỗ đầu cơ vào thị phần này như Nam Long, Him Lam. Các chủ đầu tư này là có quỹ đất, ưng ý biên lợi nhuận có phần thấp hơn thị phần khác.
Mai sau sẽ nhiều item cho căn hộ giá rẻ
Việc Vingroup sẽ “nhảy tham gia” hoạt động mua bán căn hộ giá rẻ dưới 1 tỷ đồng/căn là có thật, thông tin này ngay tức khắc làm “xôn xao” trong “giới” BĐS.
Cũng theo số liệu của HoREA, trong khoảng cuối năm 2013 tới nay, hoạt động mua bán bất động sản tiếp diễn đà phục hồi và phát triển hăng hái, năm 2015 là năm mà hoạt động mua bán đạt đỉnh cao nhất. Đương nhiên, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những nhân tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung cầu. Theo đánh giá này, chính yếu lệch về thị phần bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.
“Nguồn vốn nguồn đầu tư của các nhà băng và vốn đầu tư phố hội (cơ bản là của khách hàng nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch về một vài đơn vị lớn và đã có sự gia tăng phổ biến chủ đầu tư kinh doanh thứ cấp”, ông Châu đánh giá.
Là một đơn vị phát hành bất động sản như Hưng Hưng thịnh mà phổ biến năm trước đó vẫn đầu tư các căn hộ thương nghiệp giá rẻ, dĩ nhiên, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Hưng vượng Land thì thận trọng khi đánh giá về thị trường phổ biến. Theo ông Nhân hậu, chưa có thể nói gì được, nhưng kế hoạch Hưng Hưng thịnh vẫn sẽ đi tham gia hoạt động mua bán căn hộ thương mại giá rẻ, Đồng thời với các phân phúc khác vì thị trường này có nhu cầu khá lớn.
Theo ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc buôn bán Công ti Nam Long, công ty nổi tiếng với dòng item nhà vừa túi tiền (affordable housing) thì nhà ở giá rẻ tại thị trường vietnam là không giới hạn. Về tương lai Nam Long vẫn phát hành loại hình nhà đất giá rẻ này.
Ông Hãn phản hồi giả dụ các công ty tham gia vào hoạt động mua bán này sẽ không lo ngại đầu ra do phục vụ nhu cầu số đông và được sự cung cấp của chính phủ về mặt chế độ.
Tuy nhiên, vị này chỉ ra gian truân trong đầu tư nhà giá rẻ là khó tích lũy quỹ đất thích hợp cho việc tạo ra dòng item này (diện tích đủ lớn, từ 1ha), vị trí kết nối liên lạc thuận lợi, khoảng phương pháp không quá xa trọng tâm.
Một công ty khác cũng nổi tiếng trong việc tạo ra nhà đất thương mại giá rẻ đó là Him Lam. Trong năm 2016, Him Lam đã xong xuôi và cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ vừa túi tiền, và theo kế hoạch, năm 2017, công ty này sẽ tạo ra thêm cũng khoảng 2.000 căn nữa.
Tham khảo thêm: Máy bơm ly tâm
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét