 |
(Xây dựng) - Dẫu vẫn còn những “khuyết thiếu” phải tiếp tục nhân tố chỉnh song về cơ bản, hoạt động mua bán bất động sản Việt Nam đang có những diễn tiến cực kỳ tích cực, báo hiệu một chu kỳ phát hành mới minh bạch và vững bền hơn. chậm triển khai là phản hồi của ông Nguyễn È Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản vietnam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây đắp.
Thưa ông, trong 2 năm vừa mới đây (2015 - 2016), chúng ta đã chứng kiến sự hồi phục khá khỏe khoắn của hoạt động mua bán bất động sản vn. Theo các chuyên gia, thị trường sẽ còn tiếp diễn phát triển tham gia năm 2017, còn dự đoán của ông thì hoạt động mua bán sẽ ra sao?
- Căn cứ tham gia diễn biến hoạt động mua bán thời điểm qua và những nhân tố kinh tế - thị trấn hội thực tế, có thể chắc chắn thị trường BĐS vietnam đang bước tham gia một công đoạn mới với sự tạo ra sáng tỏ, giỏi và vững bền hơn. Sẽ khó có sự vững mạnh hot nhưng hoạt động mua bán cam đoan sẽ có một chu kỳ phát hành dài trong 5 - 10 năm đến chứ không riêng năm 2017. Đầu cơ BĐS đang phát triển khỏe mạnh, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô bất biến và có tiềm năng để sản xuất, với các chỉ số khá tốt để xúc tiến.
Đích thực, hoạt động mua bán BĐS Việt Nam đang đón những luồng sinh khí mới rất hăng hái và hứng khởi.
Vậy theo ông, những “luồng sức sống mới” đó là gì?
- Trước nhất, đó là những tín hiệu hăng hái, sáng sủa trong tạo ra kinh tế - phường hội của nước nhà. Đồng thời, Nhà nước đang rất quyết liệt để xây dựng Chính phủ thiết kế, tạo mọi vấn đề kiện để các yếu tố kinh tế phát huy điểm cộng, góp phần phát hành nhanh và bền vững giang sơn; trong đó khác lạ đon đả đến sự phát triển bình ổn của thị trường BĐS.
Về mặt tổng thể, với vận tốc thành phố hóa vẫn đang rất khỏe khoắn; sự hình thành các mái ấm trẻ thành phố vẫn rất lớn nên yêu cầu về nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng cao trong khi đó lượng nhà tồn kho đang giảm dần… nên đây cũng là một cơ hội cho thị trường BĐS tạo ra.
Về mặt ưu thế đầu tư, bây giờ, các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm nhà băng đã không còn hấp dẫn như trước, bởi vậy cư dân đang có xu hướng chuyển sang đầu cơ bất động sản để vừa hữu ích nhuận bình ổn, vừa có độ bình an cao.
Đặc biệt, cho tới nay, rộng rãi bộ luật và nghị định can hệ tới BĐS như Luật Nhà ở, Luật Buôn bán BĐS… sau một thời điểm có hiệu lực đã mở đầu “ngấm” tham gia cuộc sống và có những ảnh hưởng tích cực tới thị trường. Bởi vậy, đây là cơ sở vật chất để bảo đảm thúc đẩy hoạt động mua bán phát hành lành mạnh và vững bền.
Một nhân tố nữa cũng chẳng thể không nhắc đến, đó là sau công đoạn khủng hoảng vừa qua, thị trường đã có cuộc thanh lọc mạnh bạo, tự loại trừ những DN non nớt, khiến ăn dối trá, chộp giật để cơ bản còn lại là những DN mạnh, có sức “đề kháng” cao, có ý tưởnrg tạo ra vững bền… DN BĐS giờ đây đã nhiều năm kinh nghiệm hơn, biết hướng đến số đông và khách hàng hơn. Cuộc khủng hoảng vừa mới đây đã làm cho hoạt động mua bán thuộc về khách hàng, buộc DN phải chú ý đến chất lượng item, yêu cầu khách hàng và tăng nhanh các chính sách giảm giá; vấn đề này giúp khách hàng có thêm động lực để đầu cơ tham gia hoạt động mua bán.
Một luồng sinh khí mới nữa đó là việc Nhà nước đang có rộng rãi chính sách khác biệt hấp dẫn để thúc đẩy phát hành hạ tầng du lịch tại các địa bàn ngao du trọng tâm. Vấn đề này đã khiến cho hoạt động mua bán bất động sản ngao du - nghỉ ngơi có những bước tiến vượt bậc trong năm qua. Và chắc chắn, trong năm đến đây sẽ là một phân khúc đầy tiềm năng, hứa hứa sự bùng nổ.
Việc các chủ đầu tư lớn vốn đang dồn vào một chỗ tham gia phân khúc bất động sản cao cấp có kế hoạch chuyển sang đầu cơ khỏe khoắn vào thị phần mọi người cũng làm cho thị trường thêm vững tin. Nhân tố này không chỉ khiến giảm bớt sức ép về sự lệch pha cung - cầu vốn là điểm đáng lúng túng nhất trên thị trường mà còn phát triển cuộc chạy đua, khó khăn mạnh mẽ ở thị phần nhà đất quần chúng, đây là vấn đề rất khả quan cho thị trường.
Qua san sẻ của ông, có thể hiểu, thị trường BĐS Việt Nam đang rất có triển vọng tạo ra; song cũng chẳng thể phủ kiếm được là vẫn tồn tại những băn khoăn, chướng ngại. Chả hạn như việc chúng ta đang dựa vào quá phổ biến vào một kênh vốn là ngân hàng khiến cho thị trường BĐS thiếu bất biến, luôn đứng trước nguy cơ rủi ro khi dòng tiền bị siết chặt. Ông có ý kiến thế nào về nhân tố này?
- Việc dựa vào vào kênh nguồn vốn vay nhà băng đúng là "khuyết thiếu" của hoạt động mua bán BĐS. Ở thời điểm hiện tại khoảng 70% tài chính sản xuất bất động sản dựa vào tham gia ngân hàng có thể dẫn đến rủi ro lãi suất, rủi ro hạn mức nguồn hỗ trợ và rủi ro về năng lực của đối tượng mua hàng. Cấu trúc nguồn vốn cho BĐS chính yếu là mượn nhà băng, huy động từ nguồn ngắn hạn, bởi vậy không định hình. Khi nhà băng có động thái siết cho mượn bất động sản hay tăng lãi suất cho mượn, cả bên bán và bên sắm nhà đều chịu ảnh hưởng trực tiếp, ảnh hưởng đến thanh khoản, đàm phán và nguồn cung toàn thị trường.
Hiện hoạt động mua bán BĐS huy động từ 3 nguồn chính: Người dân, DN và hệ thống nguồn vốn vay ngân hàng là chưa đủ nếu theo thông lệ quốc tế. Chính vì vậy, điều đặt ra là chúng ta phải có những chế độ quyết liệt để tạo lập thêm dòng vốn vững bền cho thị trường như các quỹ đầu cơ, chuỗi hệ thống tái thế chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí...
Tư nhân tôi rất vồ cập đến việc hình thành các quỹ vốn đầu tư mới thúc đẩy vốn cho hoạt động mua bán bất động sản dồi dào, minh bạch hơn. Quỹ hoạt động theo cơ chế tạo ra chứng chỉ cho các chủ đầu tư giống như cũ kĩ phiếu, có thể mua bán nên có tính thanh khoản và có thể chia cũ rích tức hằng năm. Trong nhiệm kỳ này, Hiệp hội bất động sản vietnam cũng đặt chỉ tiêu thể nghiệm sinh ra quỹ đầu tư bất động sản để có kênh huy động vốn chủ quyền cho thị trường mà không dựa vào nguồn vốn ngân hàng.
Cũng như phổ biến nước nhà trên nhân loại, chúng ta chắc chắn rằng thị trường bất động sản là một trong những trụ cột đặc biệt quan trọng của nền kinh tế. Vì thế, việc phát triển bền vững, minh bạch thị trường này là một nhiệm vụ phải khác biệt ân cần. Với nhân cách là Chủ toạ Hiệp hội BĐS Việt Nam ông có khuyến nghị gì về điều này trong thời gian hiện thời?
- Để thị trường bình phục và phát triển như bây giờ thực sự là một cố gắng rất lớn của Nhà nước cũng như của bạn dạng thân các DN bất động sản. Theo tôi, để hoạt động mua bán phát hành theo lộ trình và như hy vọng của Chính phủ và xã hội, chúng ta cần chú ý những nhân tố sau:
Về mặt quản lý nhà nước: Chính phủ cần phải dự đoán và có chế độ bất biến, coi trọng hoạt động mua bán bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động tích cực tới thị trường, khác lạ là chính sách về tiền tệ và đất đai.
Một vấn đề cần thiết khác là hiện giờ các quy hoạch của chúng ta mới chỉ tập trung vào quy hoạch không gian mà không chú ý đến kế hoạch thời điểm. Thời gian tới, các cấp chính quyền cần đặc biệt chú ý tới việc lập mưu hoạch, chương trình để đầu tư theo phân kỳ thời điểm phù hợp nhằm phẳng phiu nguồn lực và cung cầu. Chúng ta nên có giải pháp đầu tư theo kiểu vết dầu loang, cơ sở đến đâu, dự án đến đó chứ không nên cấp phép đầu tư tràn lan, dàn trải kiểu “xôi đỗ” như bây chừ dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thiếu gắn kết cơ sở và lặp lại trạng thái dự án không có người ở như công đoạn vừa qua...
Cho đến nay, hệ thống khuông khổ pháp lý cho hoạt động mua bán BĐS về căn bản đã vừa đủ nhưng nó cần phải được phổ biến quán triệt và đơn vị thi hành tới các cơ quan chính quyền địa phương hơn nữa để đích thực đi vào cuộc sống. Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần liên tục cập nhật, bổ sung, vấn đề chỉnh chế độ để phù hợp với vấn đề kiện thực tế. Chả hạn, bây giờ có một số loại hình BĐS mới hiện ra trên thị trường vietnam như Condotel, Officetel… và từ đó phát sinh những vướng mắc pháp lý để nhân tố chỉnh.
Tôi muốn thể hiện sự quan trọng về công tác dự đoán. Đây là một công tác vô cùng quan trọng trong điều hành nhà nước. Nhưng muốn có dự báo thì chúng ta phải có số liệu, song thực tiễn hiện thời các số liệu của hoạt động mua bán BĐS đang rất “dancing múa”. Sắp tới, Hiệp hội bất động sản vn sẽ câu kết với Bộ Xây dựng để xây đắp chuỗi hệ thống tin tức dữ liệu cho thị trường cả đầu vào, đầu ra và xu hướng, ý định thị trường để từ đó có những hoạch định và kiến nghị đúng mực.
Đối với các DN BĐS: Tôi cho rằng về trung dài hạn thì ý định BĐS là rất lớn. Điều của các DN là cần rút được bài học từ công đoạn khủng hoảng trước đó, lựa chọn ý tưởnrg cho chính xác về quy mô căn hộ, mức giá vật phẩm, chất lượng vật phẩm làm sao cho bình ổn và phát hành. DN nên chọn lựa và đầu cơ vào những phân khúc nhà đất trung bình và khá, bởi đây là phân khúc bất biến, có thể hối hả quay vòng vốn và thích hợp với yêu cầu của phổ thông chủ đầu tư.
Đối với cư dân tậu nhà: Quyền lực thị trường hiện giờ đã thuộc về người mua, do vậy, khách hàng cần là những nhà đầu tư thông thái. Cần tham khảo tốt các thông tin và rộng rãi kênh để nắm bắt cụ thể về giá cả, diện tích, chất lượng nhà đất để quyết định mua bán đúng đắn. Đặc biệt việc chọn trao đổi phải được thi hành theo đúng quy luật về mặt pháp luật. Yếu tố quan trọng là chúng ta phải có được trả lời của nhà môi giới giá về tính hợp lí của công trình.
Trân trọng cảm ơn ông!
Ông Nguyễn È cổ Nam
Đọc thêm: Máy bơm nước
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét