(Xây dựng) - Năm 2016, BĐS (bất động sản) ngao du, nghỉ dưỡng đã tạo ra mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các vị trí du lịch đặc trưng. Tuy nhiên, đầu cơ trong phân khúc này đang chạm mặt những cản trở về luật pháp.
Ngay từ năm 2014, vài nhà đầu tư bất động sản vietnam đã dự báo được sự phát hành ngao du và quyết định dồn vào một chỗ vào thị phần bất động sản du lịch, nghỉ ngơi. Năm 2015, thị phần này bắt đầu tăng cung và biến thành một điểm nhấn cần thiết trên bản đồ tạo ra BĐS, dồn vào một chỗ cốt yếu vào vài vị trí cơ bản về ngao du quốc tế như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Sang 2016, BĐS ngao du, nghỉ dưỡng đã phát triển mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các vị trí du lịch đặc thù. Dĩ nhiên, đầu cơ trong phân khúc này đang gặp gỡ những cản trở về quy định.
Lực cản cho phát triển thị phần bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Phương án đầu tư "truyền thống" vào BĐS ngao du, nghỉ ngơi là chủ đầu tư dự án thi hành đầu tư tham gia một khu du lịch, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa tham gia kinh doanh cho khách tham quan thuê. Phương thức truyền thống này không có gì đặc biệt khi chủ đầu tư dự án có tiền đầu cơ và được Nhà nước giao đất để đầu tư.
Theo quy định đất đai từ 2004 đến nay, đất đai để sản xuất bất động sản du lịch, nghỉ ngơi là đất thuộc loại đất đóng chai, kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn dùng tầm thường là 50 năm, trong vài trường phù hợp đặc biệt có thể kéo dài tới 70 năm. Nói như vậy có nghĩa là chu kỳ đầu cơ phi nông nghiệp được qui định Việt nam xác định từ 50-70 năm. Hết thời hạn này, chủ đầu tư có thể xin gia hạn thêm một số năm nếu chưa khấu hao hết của nả đã đầu cơ, hoặc gia hạn sang một chu kỳ đầu cơ mới. Quy định như vậy là thông thường và thích hợp với cách thức đầu cơ công trình.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ.
Điểm đặc biệt đáng kể của cách thức đầu cơ "phi truyền thống" là chủ đầu tư thực hiện đầu tư với sự chung vốn của những nhà đầu tư cá nhân muốn chiếm hữu một tổ chức bất động sản nào đó trong công trình đầu tư. Chủ đầu tư tư nhân có thể tậu tổ chức bất động sản bản thân mình vồ cập khi đã kết thúc hoặc còn đang trên giấy. Cách thức này có cách thức giống như các dự án đầu tư xây dựng buôn bán nhà đất. Chỉ khác các dự án nhà đất là mục đích sử dụng của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chẳng hề nhằm phục vụ cho yêu cầu dùng hoàn toàn của chủ sở hữu mà được tiếp diễn đưa vào buôn bán. Đây cũng chính là điểm mạnh hơn của các dự án đầu cơ BĐS ngao du, nghỉ dưỡng so với các dự án đầu cơ nhà ở. Về nguyên lý, phần BĐS đáp ứng ý định buôn bán càng lớn thì thị trường càng sản xuất.
Việc tầm thường vốn đầu tư với các nhà đầu tư tư nhân đã tạo nên thế mạnh của phương án đầu cơ "phi truyền thống" tham gia phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khắc phục rất tích cực bài toán tậu vốn đầu tư từ dân. Một thế mạnh khác của cách thức đầu tư này là cách thức khai thác chung BĐS giữa nhà đầu tư dự án và các chủ chiếm hữu bất động sản, đảm bảo BĐS luôn được điều hành tốt và khai thác với công suất rất cao, tạo lợi ích thích hợp cho cả nhị bên. Mặt khác, cơ chế khai thác như vậy làm cho cung về BĐS du lịch, nghỉ ngơi sẽ tăng khá nhanh để đáp ứng cho cầu gia tăng.
Hệ thống quy định đất đai hiện hành đang luật pháp đất để pháp triển BĐS ngao du, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí vẫn là đất sản xuất SP phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn. Pháp luật của luật pháp tương tự tạo nên lực cản cho phát hành thị phần này vì các chủ đầu tư tư nhân muốn có các tổ chức bất động sản thuộc sở hữu của mình được dùng vĩnh viễn, tương đương như đất ở. Muốn phát triển thị phần này, tạo nhân tố kiện hút vốn mạnh hơn thì luật pháp đất đai cần yếu tố chỉnh sao cho tách loại đất dùng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng có thời hạn tương đương như đất ở.
Trên thực tại, khá phổ quát nhà đầu tư dự án sản xuất bất động sản ngao du, nghỉ ngơi đã khắc phục tốt việc này với chính quyền các địa phương. Phương thức khắc phục cũng phải "lách" một tẹo ưng chuẩn phương pháp quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi sau đó chuẩn y chuyển sang đất kinh doanh phục vụ phi nông nghiệp.
Tất nhiên lo tương tự cũng là bình thường trong bí quyết vận dụng quy định, bởi không "lách" vì lợi ích cá nhân mà chỉ "lách" để hoạt động mua bán phát triển tốt. Hơn nữa, quy định đất đai nước ta công nhận loại đất có cội nguồn đất ở cũng có chế độ dùng đất như đất ở, nghĩa là đã nộp tiền sử dụng đất ở thì được chấp hành các quyền như đất ở. Quy định này cũng minh chứng cho việc "lách" nói trên cũng không trái qui định. Sự thật, cũng chỉ có vướng víu một tẹo ở chỗ không thực thụ "thật thà" trong vận dụng quy định.
Hình như đó, cũng có rộng rãi nhà đầu tư dự án du lịch, nghỉ dưỡng chưa đưa được đất dự án sang chế độ sử dụng vĩnh viễn. Một mặt, có thể do chính quyền địa phương muốn thực thi pháp luật thật nghiêm, không muốn "lách". Mặt khác, cũng có thể do chủ đầu tư công trình chưa thu xếp được tiền để chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.
Trên thực tế, vài chủ đầu tư dự án vẫn nói mập mờ với các chủ đầu tư tư nhân là đã giải quyết xong xuôi, hoặc thực thà hơn là dự án này sẽ chuyển sang sử dụng đất dài lâu. Tại đây, có thể coi việc mập mờ về cách thức sử dụng đất thực tiễn của đất tạo ra BĐS du lịch, nghỉ dưỡng như một rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân.
Để giải quyết không may này, các nhà đầu tư cá nhân phải kết nạp thông tin cam đoan về công trình đầu cơ và tính pháp lý của đất đai thuộc công trình đầu tư. Dưới góc nhìn của quyền tiếp cận tin tức, công ty điều hành đất đai ở địa phương phải có trách nhiệm cung ứng đầy đủ tin tức về dự án theo đòi hỏi của những tư nhân nhập cuộc hoặc có ý định nhập cuộc tham gia công trình.
Ý định sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là thích hợp
Như trên đã phân tách, để phân khúc BĐS ngao du, nghỉ dưỡng phát hành tốt, đáp ứng được ý định phát triển du lịch của đất nước thì hình thức dùng đất để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần được điều chỉnh theo hướng mở mang thời hạn dùng đất tương đương như đất ở. Được tương tự sẽ làm cho sức hút vốn cho thị phần này tăng rất với tốc độ cao và ko phải khắc phục các phức tạp kéo theo như trước đó chúng ta đã từng đối mặt với việc cho phép chủ đầu tư nước ngoài tham gia đầu cơ các công trình xây dựng buôn bán nhà đất trên đất thuê của Nhà nước. Hệ quả để lại khá lớn tại những công trình thử nghiệm lúc trước như Phú Mỹ Hưng tại TP. Hồ Chí Minh hay Ciputra tại Hà Nội.
Nhìn lại Luật Đất đai 2013, Luật này có khá phổ quát thắng lợi trong kiến tạo lại chuỗi hệ thống Nhà nước giao đất, cho thuê đất; chuỗi hệ thống quyền và nghĩa vụ của các tổ chức sử dụng đất (tính theo tỷ lệ vốn sở hữu của các tổ chức khác); việc tăng cường các yếu tố quản trị đất đai (gồm công khai - sáng tỏ thông tin điều hành, sự nhập cuộc của người dân vào quản lý và giám sát, nghĩa vụ giải trình của tổ chức quản lý). Dường như đó, Luật này đặt trọng tâm vào thắt chặt điều hành đất đai của Nhà nước mà chưa thân mật đúng mức tới các chính sách tạo ảnh hưởng tích cực trong vốn hóa đất đai và phát triển thị trường BĐS.
Ở đây có thể lấy 4 ví dụ để minh chứng.
Thứ nhất, công đoạn chuyển dịch đất đai để thi hành các công trình đầu tư vẫn rơi vào 2 tình trạng cực cam đoan, hoặc Nhà nước thu hồi đất bắt buộc (là cơ bản), hoặc một vài dự án nhỏ lẻ thì nhà đầu tư phải thỏa thuận với từng người sử dụng đất. Dường như đó, trên thế giới, người ta sử dụng cơ chế Nhà nước quyết định chuyển đổi mục đích dùng đất, còn lại thì nhà đầu tư dự án phải ký hợp đồng với cộng đồng người có đất bị thu hồi trên nguyên tắc đạt được sự tán thành của phần nhiều thành viên của tập thể.
Thứ 2, Luật Nhà đất mở mang quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà đất cho người nước ngoài được nhập cảnh tham gia vn, khi mà đó Luật Đất đai không động chạm gì đến quyền dùng đất ở của người nước ngoài. Như cũ, Luật Đất đai chỉ vồ cập tới các nhà đầu tư nước ngoài thi hành các công trình đầu cơ.
Thứ ba, Luật Đất đai đưa ra cơ chế thu hồi cả đất và của cải đã đầu cơ trên đất của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không đưa đất tham gia sử dụng trong vòng 12 tháng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ trong vòng 24 bốn tuần sau khi đã được gia hạn 24 04 tuần để thi hành. Bí quyết khắc phục này gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư có gian truân trong thi hành dự án. Ngoài ra đó, Luật Công ty luôn chắc chắn nguyên tắc Nhà nước không tịch thu của cải của tổ chức bằng quyết định ban hành mà không có bồi thường.
Thứ tư, Luật Đất đai chưa tính đến việc cần phải yếu tố chỉnh lại hình thức sử dụng đất đối với vài loại đất dịch vụ sản xuất hoạt động mua bán BĐS, trong đó đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ ngơi là một chả hạn. Dường như, còn phổ thông loại đất thương mại, phục vụ khác cần lưu ý để điều chỉnh lại hình thức dùng đất sao cho giống hệt với đất ở như BĐS phục vụ bán từng cái, trọng tâm thương nghiệp, văn phòng phẩm… nhằm hút vốn đầu cơ từ dân.
Vài rủi ro khác khi đầu cơ vào BĐS ngao du, nghỉ dưỡng
Ngoài không may về thời hạn sử dụng đất đối với các công trình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã nói trên, việc đầu cơ tư nhân tham gia thị phần này còn có các không may khác nữa, chi tiết là 2 không may như sau:
Thứ nhất, không may tiếp theo có thể gặp mặt phải là hợp đồng mua BĐS ngao du, nghỉ ngơi giữa chủ đầu tư công trình với người dùng gắn với các cam đoan giữa 2 bên, trong đó có các chắc chắn của nhà đầu tư dự án về cơ chế hợp tác khai thác BĐS này và ích lợi từ khai thác. Trước hết, đây cũng là hình thức tậu, bán BĐS hình thành trong mai sau, luôn gắn với các không may vốn có khi bất động sản chưa chấm dứt. Cộng vào đó là những rủi ro có thể xảy ra trong giai đoạn khai thác và thu lợi. Để khắc phục các rủi ro này, hợp đồng giao dịch cần được biên soạn thảo với tính pháp lý cao; mặt khác cần chọn các chủ đầu tư dự án chuyên nghiệp, có uy tín; song song việc chọn phương thức giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại hay Tòa án cũng là vấn đề cần cân nhắc.
Thứ 2, không may khác có thể chạm mặt phải là đưa tiền đầu cơ vào khu vực mà dự án của bản thân mình đầu tư lại rơi tham gia tình cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương lai sẽ rất thấp. Khi đó, chủ đầu tư có chắc chắn về lãi nhưng cũng chẳng thể thi hành được vì thực tại lợi nhuận đem lại không phổ thông. Để khắc phục rủi ro này, các cá nhân đầu tư cũng cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn và chọn nhà đầu tư thích hợp. Các chủ đầu tư dự án có uy tín thường họ có mạng lưới khách riêng và không ngại khả năng rơi vào dư cung.
Thị phần BĐS ngao du, nghỉ dưỡng với cơ chế đầu tư "phi truyền thống" vẫn đang và sẽ là phân khúc có kỹ năng tạo ra mạnh với sự nhập cuộc của đa dạng chủ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là phương án mang lại hiệu suất và hiệu quả đầu cơ cao và ổn định. Tiền trong dân, kiều ân hận sẽ được động viên khá mạnh để đầu tư vào thị phần này. Hình như kỹ năng phát triển cao của cung, các tư nhân tham gia đầu tư cần nâng cao tính nhiều năm kinh nghiệm trong chọn lựa địa điểm đầu tư, công trình đầu tư và chủ đầu tư công trình sao cho phù hợp nhất với mình.
Để phát triển hơn nữa du lịch vn và thị phần bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, Luật Đất đai cần được sửa đổi nhằm mở rộng quyền của chủ sở hữu BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giống như chủ chiếm hữu nhà ở và quyền dùng đất ở. Nói cách thức khác, chủ đầu tư công trình được quyền lựa chọn hình thức dùng đất cho công trình là đất buôn bán, dịch vụ hay đất ở. Chọn loại đất nào thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đó.
| Trên thực tế, năm 2015, các công trình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đầu tư theo phương án "phi truyền thống" mở màn tạo ra trong khoảng 3 địa phương chính là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Sang năm 2016, các công trình tại 3 địa phương trên đang trong giai đoạn khai triển, cùng lúc rộng rãi dự án mới đang trong công đoạn chuẩn bị tại cùng địa bàn hoặc ở các địa phương khác. Một địa điểm đáng quan tâm là Cam Ranh con với 30 dự án đã được cấp phép, trong đó khoảng 1/3 đã đi tham gia khai triển thi hành. Trong khi, các dự án đầu tư vào phân khúc này đang được triển khai ở khá phổ biến khu vực có tiềm năng du lịch lớn như Sa Pa, Đại Lải, Sầm Sơn, Quy Nhơn,... |
Đọc thêm: Máy bơm nước
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét